ضوابط ساخت و ساز در شهرک غرب تهران (شهرک قدس)

شهرک غرب یا شهرک قدس یکی از مناطق شاخص و خوش نقشه شهر تهران است که به‌دلیل طراحی منظم، خیابان‌های عریض، فضاهای سبز وسیع و ساختار مهندسی‌شده شهری، همواره در میان مناطق برتر پایتخت برای ساخت‌وساز شناخته می‌شود.

در این مطلب، کارشناسان هلدینگ ساختمانی پارسه با تکیه بر جدیدترین ضوابط و مصوبات شهرداری تهران، تمام جزئیات مربوط به تراکم مجاز، سطح اشغال، ارتفاع مجاز ساختمان، ضوابط نورگیری و اصول طراحی معماری در محدوده شهرک غرب را به‌صورت جامع و دقیق بررسی کرده‌اند.

مقدمه‌ای بر ضوابط تراکم و ساخت‌وساز در شهرک غرب

شهرک غرب بر مبنای اصول شهرسازی مدرن و با الگوبرداری از طرح‌های شهرک‌های اروپایی ساخته شده است. وجود کاربری‌های متنوع، فضاهای سبز سازمان‌یافته و پهنه‌بندی دقیق، باعث شده تا قوانین ساخت‌وساز در این منطقه نسبت به سایر نواحی تهران متفاوت و خاص‌تر باشد.

ضوابط ساخت در این محدوده با هدف حفظ نظم شهری، تعادل جمعیتی، تأمین نور و تهویه مناسب، و ارتقای کیفیت زندگی ساکنان تدوین شده است.

تراکم مجاز ساخت در اراضی مختلف شهرک غرب

۱. اراضی واگذاری حاکم شرع سابق

در گذشته، بخشی از اراضی شهرک قدس توسط حاکم شرع وقت واگذار شده بود. تراکم مجاز این اراضی در ابتدا ۶۰ درصد تعیین شده بود اما در بازنگری‌های بعدی با توجه به توسعه منطقه، این میزان به ۱۲۰ درصد افزایش یافت.

این تغییر به معنای افزایش ظرفیت ساخت در این زمین‌هاست، البته مشروط بر رعایت سایر ضوابط شهرسازی و معماری مصوب شهرداری منطقه ۲.

۲. تراکم مجاز قطعات ویلایی شهرک غرب

زمین‌های ویلایی در این منطقه معمولاً در بافت‌های کم‌تراکم و مجاور فضاهای سبز واقع شده‌اند.

بر اساس ضوابط فعلی، تراکم ساختمانی مجاز در قطعات ویلایی معادل ۸۰ درصد از مساحت زمین است. این محدودیت با هدف حفظ فضای باز، تأمین نور و تهویه مناسب، و ایجاد حریم خصوصی بین ساختمان‌ها اعمال می‌شود.

۳. اراضی واگذاری تعاونی‌ها

زمین‌هایی که به تعاونی‌ها واگذار شده‌اند، از ضوابط اختصاصی پیروی می‌کنند.

در این اراضی، تراکم مجاز معادل ۱۶۰ درصد تعیین شده است. این عدد به‌طور معمول برای ساخت مجتمع‌های مسکونی چند‌واحدی یا ساختمان‌های آپارتمانی متوسط‌تراکم کاربرد دارد.

رعایت استانداردهای طراحی مانند عقب‌نشینی، نورگیری و پارکینگ در این زمین‌ها الزامی است.

۴. اراضی با ضابطه سطح اشغال ۳۰ درصد

در برخی از قطعات بزرگ‌مقیاس که دارای سطح اشغال ۳۰ درصد هستند، تراکم ساختمانی تا ۲۵۰ درصد مجاز شناخته شده است.

این بدان معناست که با اشغال ۳۰ درصد از زمین در هر طبقه، می‌توان با افزایش تعداد طبقات، تراکم ۲۵۰ درصدی را محقق کرد. این الگو بیشتر برای ساخت برج‌ها و ساختمان‌های مرتفع در بافت‌های باز شهرک کاربرد دارد.

۵. ضوابط مربوط به اراضی تجاری

در محدوده‌های با کاربری تجاری نیز، تراکم ساخت بر اساس مساحت زمین تعیین می‌شود:

• در زمین‌های تجاری با مساحت تا ۲۰۰۰ مترمربع → تراکم مجاز ۱۶۰ درصد و سطح اشغال ۶۰ درصد
• در زمین‌های تجاری با مساحت بیش از ۲۰۰۰ مترمربع → تراکم مجاز ۲۴۰ درصد و سطح اشغال ۶۰ درصد

این دستورالعمل‌ها با هدف کنترل بار ترافیکی و جمعیتی در محدوده‌های تجاری تنظیم شده‌اند.

مجوز درب عابر پیاده به فضای سبز بین قطعات

بر اساس اعلام واحد عمران شهرک غرب، در طرح اصلی این منطقه، فضای سبز میان قطعات به‌صورت معابر ۶ متری مشجر طراحی شده است.

بر این اساس، احداث یک درب عابر پیاده با عرض حداکثر ۹۰ سانتی‌متر از هر ملک به سمت این معابر مجاز است.

این درب تنها برای عبور پیاده کاربرد دارد و ورود خودرو از آن ممنوع است. هدف از این مجوز، تسهیل دسترسی ساکنان به مسیرهای سبز و حفظ ارتباط پیاده‌روهای شهرک است.

ضوابط معماری اراضی با تراکم ۱۶۰ درصد در شهرک غرب

۱. محل استقرار ساختمان

بنای اصلی باید در ۶۰ درصد شمالی زمین ساخته شود و بخش جنوبی به حیاط و فضای باز اختصاص یابد.

فاصله ساختمان از برهای شمالی، شرقی و غربی باید بین ۳ تا ۶ متر باشد تا نورگیری و تهویه طبیعی به‌درستی انجام شود.

۲. تجمیع زمین‌ها

در صورت مالکیت دو قطعه مجاور، امکان تجمیع وجود دارد، اما تمامی ضوابط تراکم و فاصله‌گذاری باید بر اساس زمین واحد محاسبه شود تا هماهنگی بصری در بافت منطقه حفظ شود.

۳. فاصله میان دو بلوک ساختمانی

در یک زمین با دو بلوک، فاصله بین بلوک‌ها در جهت شرقی‌ـ‌غربی باید حداقل ۶ متر باشد تا جریان نور و هوا به‌درستی برقرار شود.

درصد زیربنا و تعداد طبقات مجاز

در زمین‌های با تراکم ۱۶۰ درصد، در هر طبقه حداکثر ۴۰ درصد از مساحت زمین قابل ساخت است.

حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان‌ها برابر ۴ طبقه مسکونی (در مجموع ۱۶۰ درصد تراکم) است.

طبقه پیلوت و زیرزمین جداگانه محاسبه می‌شوند و جزو تراکم اصلی نیستند.

زیرزمین

• حداکثر زیربنا: ۴۰٪ مساحت زمین
• کاربری مجاز: پارکینگ، انباری، فضاهای تاسیساتی
• ارتفاع مجاز: حداکثر ۲/۶۰ متر
• سقف زیرزمین نباید بیش از ۱/۲۰ متر از سطح حیاط بالاتر باشد.
• نورگیری از پنجره تا ارتفاع ۹۰ سانتی‌متر مجاز است.

پیلوت

• ارتفاع مجاز از کف تا سقف: ۲/۴۰ متر
• کاربری: پارکینگ یا ورودی
• استفاده مسکونی از پیلوت ممنوع است.

ضوابط نورگیری و تهویه در ساختمان‌های شهرک غرب

اتاق‌های اصلی

تمام اتاق‌های نشیمن، خواب و پذیرایی باید دارای پنجره به فضای باز یا حیاط خلوت باشند.

نورگیری از فضای بسته یا نورگیر غیراستاندارد مجاز نیست.

حیاط خلوت برای اتاق‌ها

• حداقل مساحت: ۱۲ متر مربع
• حداقل عرض: ۳ متر

آشپزخانه

• باید از نور طبیعی بهره‌مند باشد.
• اگر نورگیری از حیاط خلوت انجام شود: حداقل مساحت ۶ مترمربع و عرض ۲ متر الزامی است.

سرویس‌های بهداشتی

• تهویه طبیعی یا مکانیکی استاندارد الزامی است.
• بازشو به فضای راه‌پله یا بسته مجاز نیست.

ضوابط دسترسی در طراحی ساختمان

• تمامی واحدها باید از طریق ورودی و راه‌پله مشترک به ساختمان متصل باشند.
• دسترسی به زیرزمین باید از داخل ساختمان انجام شود، نه از حیاط یا کوچه.
• راه‌پله‌ها باید تا بام ادامه یابند و نور طبیعی کافی داشته باشند.
• هیچ‌گونه پنجره یا روزنه از فضای داخلی واحدها به فضای پله مجاز نیست.
• ارتفاع نرده پله‌ها: حداقل ۹۰ سانتی‌متر، فاصله بین نرده‌ها: حداکثر ۱۲ سانتی‌متر.

ضوابط ارتفاع ساختمان و بام در شهرک غرب

• ارتفاع کف طبقه همکف از سقف زیرزمین: حداکثر ۱/۲۰ متر
• حداکثر ارتفاع لبه بام از سطح زمین: ۱۵ متر
• در سقف شیبدار:
  • ارتفاع اوج سقف: حداکثر ۱۶/۵۰ متر
  • ارتفاع محل اتصال سقف به دیوار: حداکثر ۱۴ متر

جان‌پناه بام

• حداقل ارتفاع: ۱۸۰ سانتی‌متر
• باید از مصالح هماهنگ با نما ساخته شود.

خاک‌برداری یا خاک‌ریزی

• حداکثر تغییر سطح مجاز زمین: ۱/۲۰ متر نسبت به تراز طبیعی.

بالکن‌ها و پیش‌آمدگی‌ها

• مجاز فقط در جبهه جنوبی ساختمان
• حداکثر عمق: ۱/۲۰ متر
• اگر بالکن از سه طرف باز باشد: ۵۰٪ مساحت جزو تراکم محاسبه می‌شود.
• اگر از دو طرف باز باشد: ۶۶٪ مساحت جزو تراکم است.
• نرده بالکن: حداقل ارتفاع ۱۸۰ سانتی‌متر.

پیش‌آمدگی پنجره‌ها

• در جبهه شمالی، شرقی و غربی حداکثر تا ۶۰ سانتی‌متر مجاز است.
• باید در ارتفاع حداقل ۳ متر از کف ساخته شود.

پارکینگ و ضوابط مرتبط

تعداد پارکینگ هر ساختمان مطابق با ضوابط واحدهای مسکونی در پهنه «حوزه یک» منطقه ۲ محاسبه می‌شود.

تأمین پارکینگ در پیلوت یا زیرزمین الزامی است و عدم رعایت آن موجب عدم صدور پایان‌کار خواهد شد.

جمع‌بندی

رعایت کامل ضوابط ساخت‌وساز شهرک غرب برای دریافت مجوز ساخت، پایان‌کار و جلوگیری از جرایم یا توقف پروژه الزامی است.

کارشناسان هلدینگ ساختمانی پارسه با تجربه گسترده در طراحی، نظارت و اخذ مجوزهای ساخت در منطقه ۲ تهران، آماده ارائه مشاوره تخصصی در زمینه ضوابط تراکم، طراحی نما، نورگیری، و اخذ پروانه ساخت در شهرک غرب هستند.

برای دریافت مشاوره تخصصی، با تیم شهرسازی و معماری پارسه تماس بگیرید.