قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین
در این مقاله سعی کرده‌ایم مهم‌ترین مفاد قانون جدید تراکم ساختمان، روش محاسبه و اعمال تراکم زمین و تراکم ساخت، و همچنین تراکم شهرداری تهران را که در بخش ۷ ضوابط طرح تفصیلی آمده است، با زبانی ساده اما همراه با جزئیات کامل و دقیق توضیح دهیم. این متن به نحوی تدوین شده که خواننده با مفاهیمی مانند «تراکم پایه مالی»، «تراکم ساختمانی مجاز زیرپهنه‌ها»، «شرایط استثنایی» و همچنین تأثیر «عرض معبر» و «موقعیت ملک» بر محاسبه تراکم آشنا شود.
هدف ما این است که مخاطبان درک روشن‌تر و عمیق‌تری از ضوابط تراکم داشته باشند تا در مسیر دریافت جواز ساخت و پروانه ساختمان، خرید و فروش ملک یا سرمایه‌گذاری شهری با آگاهی و اطمینان بیشتری گام بردارند.
این مقاله توسط کارشناسان و متخصصان ضوابط شهرسازی شهرداری تهران و بر اساس آخرین قوانین ساخت‌وساز، در هلدینگ پارسه تهیه و نگارش شده است.
تراکم ساختمانی مجاز در طرح تفصیلی تهران
تراکم ساخت چیست؟
بند ۱-۷ مقررات طرح تفصیلی تهران به یکی از اساسی‌ترین اصول ساخت‌وساز در پایتخت، یعنی «تراکم ساختمانی مجاز» اشاره دارد. منظور از تراکم ساختمانی مجاز، حداکثر مقدار ساخت‌وسازی است که یک مالک یا سازنده می‌تواند در زمین خود انجام دهد. این میزان بر اساس سه شاخص اصلی و به‌طور دقیق تعیین می‌شود:
نوع کاربری زمین یا عملکرد آن (مانند مسکونی، تجاری، اداری و…)
مساحت زمین یا همان متراژ پلاک مورد نظر
عرض معبر یا خیابان محل قرارگیری زمین
به بیان ساده، تعداد طبقات قابل احداث، میزان اشغال زمین و مقدار زیربنا، همگی به این سه عامل بستگی دارند و با مراجعه به «جداول چهارگانه تراکم» در طرح تفصیلی مشخص می‌شوند. این جداول در حقیقت قوانین مرجع برای شهرداری و مهندسان نظام مهندسی جهت بررسی و صدور پروانه ساختمانی محسوب می‌شوند.
قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین
استثناها و ضوابط خاص تراکم ساختمان در برخی زیرپهنه‌ها
| نوع زیرپهنه | کد پهنه | وضعیت ضوابط تراکم ساختمانی |
| باغ ها و اراضی مزروعی | G۲۱ | تابع ضوابط خاص دستگاه مربوطه و طرح های توجیهی |
| مختلط ویژه | M۲۲ | تابع ضوابط خاص دستگاه مربوطه و طرح های توجیهی |
| صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی | S۳۱۱ | تابع ضوابط خاص دستگاه مربوطه و طرح های توجیهی |
| گستره ها و مراکز تجاری با غلبه فرهنگی | S۲۲ | تابع ضوابط خاص دستگاه مربوطه و طرح های توجیهی |
| بازار | S۱۱ | تابع ضوابط خاص دستگاه مربوطه و طرح های توجیهی |
طبق تبصره ۱، برخی زیرپهنه‌ها از قواعد عمومی جداول تراکم ساخت مستثنی هستند و به دلیل ویژگی‌های خاص، نیازمند ضوابط جداگانه‌اند. این زیرپهنه‌ها شامل موارد زیر می‌شوند:
G۲۱ (باغ‌ها و اراضی مزروعی): به دلیل ارزش اکولوژیکی و پوشش گیاهی، ساخت‌وساز به شدت محدود و مشمول ضوابط حفاظتی است.
M۲۲ (مختلط ویژه): ترکیبی از کاربری‌های مختلف که نیازمند بررسی اختصاصی است.
S۳۱۱ (صنعت با فناوری بالا و خوشه‌های صنعتی): بر اساس نیازهای فنی و برنامه‌ریزی منطقه‌ای تعیین می‌شود.
S۲۲ (مراکز خدماتی با غلبه فرهنگی): مانند مجموعه‌های فرهنگی و نمایشگاهی که تابع ضوابط ویژه‌اند.
S۱۱ (بازار): به علت ماهیت اقتصادی خاص و تراکم رفت‌وآمد، ساخت‌وساز بر اساس برنامه‌ریزی اختصاصی صورت می‌گیرد.
ساخت‌وساز در این زیرپهنه‌ها تنها بر اساس طرح‌های توجیهی مصوب کمیسیون ماده پنج شهر تهران امکان‌پذیر است تا هماهنگی با سیاست‌های کلان شهری حفظ شود.
عوامل تعیین‌کننده تراکم ساختمانی مجاز
| عامل تأثیرگذار | توضیحات |
| پهنه استفاده از اراضی | یکی از چهار پهنه اصلی شهر تهران |
| عملکرد قطعه | نوع کاربری ملک (مسکونی تجاری مختلط و…) |
| مساحت قطعه زمین | وسعت عرصه ملک طبق سند مالکیت |
| عرض معبر همجوار | میزان پهنای گذر مجاور ملک |
| جدول های چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی | مبنای محاسبه حجم ساخت و ساز مجاز |
تراکم پایه مالی چیست؟
«تراکم پایه مالی» یکی از مفاهیم کلیدی در نظام برنامه‌ریزی شهری است که میزان زیربنای مجاز برای ساخت‌وساز را به عنوان مبنای محاسبه عوارض شهری مشخص می‌کند. بر اساس بند ۲-۷، این مقدار در تمام پهنه‌های شهر تهران برابر ۱۲۰ درصد مساحت ملک است. به‌طور مثال، زمینی با ۱۰۰ مترمربع مساحت، تراکم پایه مالی‌اش ۱۲۰ مترمربع خواهد بود و هر مقدار ساخت بیش از این، مشمول عوارض مازاد می‌شود.
امتیاز ویژه جنوب محور انقلاب
املاک مسکونی واقع در جنوب محور انقلاب اسلامی در پهنه R، تراکم پایه مالی ۱۸۰ درصد دارند. مثلاً زمینی ۲۰۰ متری در این منطقه، مجاز به ساخت ۳۶۰ مترمربع بدون پرداخت عوارض مازاد خواهد بود.
پرداخت عوارض تراکم مازاد
در صورتی که تراکم مجاز بیش از تراکم پایه مالی باشد، مالک موظف به پرداخت عوارض مابه‌التفاوت بر اساس مصوبات شورای شهر است. برای مثال، اگر تراکم مجاز ۲۵۰ درصد و تراکم پایه ۱۲۰ درصد باشد، مالک باید برای ۱۳۰ درصد اضافه عوارض بپردازد.
همچنین، کاربری‌های خدماتی خاص مانند آموزشی، درمانی، فرهنگی و ورزشی، تراکم پایه مالی ویژه خود را دارند که با مصوبات شورای شهر تعیین می‌شود.
تراکم مجاز در محورهای با ساخت‌وساز پیشین
بند ۳-۷ ضوابط شهرداری تهران اجازه می‌دهد در معابری با عرض حداقل ۱۲ متر که بیش از ۶۰ درصد املاک آن‌ها قبلاً بر اساس ضوابط پیشین ساخته شده‌اند، ساخت‌وساز جدید نیز بر همان اساس انجام شود؛ مشروط بر اینکه:
شهرداری ظرف یک سال محورهای مشمول را شناسایی کند.
فهرست محورها به کمیسیون ماده پنج ارسال و تأیید شود.
| شرط احراز | شرح جزئی |
| حداقل عرض معبر | ۱۲ متر یا بیشتر |
| درصد ساخت قطعات بر اساس ضوابط قبلی | بیش از ۶۰٪ از قطعات در طرفین محور |
| مرجع تعیین محورهای مشمول | شهرداری تهران |
| مهلت تعیین محورهای مشمول | حداکثر ظرف یک سال |
| شرط اجرا | تصویب محور و ضوابط آن در کمیسیون ماده ۵ |
این رویکرد از ناهماهنگی بصری و کالبدی جلوگیری کرده و یکپارچگی سیمای شهری را حفظ می‌کند.
ممنون کامل و مفید بود
خوشحالیم از اینکه محتوا راهگشا بود.