فضای مشاعی ساختمان، پیلوت مشاعی و حیاط مشاعی

در این مقاله، به‌صورت جامع و مستند، با استناد به جدول ضوابط فضاهای مجاز در مشاعات ساختمان و مقررات شهرسازی تهیه‌شده توسط هلدینگ پارسه، تعریفی دقیق و فنی از فضای مشاعی در ساختمان ارائه شده است.

این متن، ضمن تبیین شفاف مفاهیم مرتبط با مشاعات، به بررسی جزئیاتی در مورد فضاهایی همچون حیاط مشاعی، پارکینگ مشاعی، راه‌پله مشاعی و پیلوت مشاعی می‌پردازد و تفاوت‌ها و شرایط مجاز یا غیرمجاز بودن هرکدام را در انواع مختلف ساختمان‌ها (اعم از مسکونی، غیرمسکونی و تیپ‌های گوناگون) بر اساس ضوابط رسمی به‌طور تفکیکی توضیح می‌دهد. هدف از این مقاله، ارائه راهنمایی دقیق برای سازندگان، مالکان و طراحان است تا در مراحل طراحی، اخذ پروانه و بهره‌برداری از ساختمان، مقررات مربوط به مشاعات را به‌درستی رعایت کنند.

این مقاله به همت متخصصین حوزه شهرسازی در هلدینگ پارسه تهیه گردیده است.

مشاعی چیست؟

براساس داده‌های مندرج در جدول فضاهای مجاز مشاعات ساختمان و ضوابط، فضای مشاعی به بخش‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که مالکیت آن‌ها بین تمامی یا برخی از ساکنان مشترک بوده و هدف از ایجاد آن‌ها، پاسخ‌گویی به نیازهای عمومی ساختمان در حوزه‌هایی مانند ایمنی، آسایش، خدمات تأسیساتی و رفاهی است. این فضاها در اسناد تفکیکی تحت عنوان «مشاعات» ثبت می‌شوند و هرگونه تصرف یا تغییر کاربری انحصاری آن‌ها برای یک واحد خاص ممنوع است.

تعریف فضای مشاعی ساختمان

بر مبنای جدول ضوابط مشاعات، نمونه‌هایی از فضاهای مشخص مشاعی شامل اتاق نگهبانی، داکت‌های مکانیکی و الکتریکی، موتورخانه، اتاق برق، سرویس‌های بهداشتی مشاعات، انبارهای عمومی، فضای بازی کودک، لابی و فضای زباله هستند.

در برخی ساختمان‌ها، با توجه به نوع کاربری یا تعداد واحدها، فضاهای دیگری مانند سالن اجتماعات، فضای ورزشی، نمازخانه یا اتاق مدیر نیز در زمره فضاهای مشاعی قرار می‌گیرند. برای مثال، فضای بازی کودک یا سالن ورزشی تنها در پروژه‌هایی با بیش از ۳۰ واحد مسکونی یا در کاربری‌هایی مانند آموزشی، فرهنگی یا ورزشی مجاز تلقی می‌شوند.

تفاوت فضاهای مشاعی در پروژه‌های مختلف، به نوع ساختمان (مسکونی یا غیرمسکونی) و تیپ آن (ویلایی، تیپ ۱ تا ۳، تجاری، اداری، درمانی و…) بستگی دارد. در ساختمان‌های ویلایی یا پروژه‌های با تعداد کم واحد، تنها برخی فضاهای پایه مانند داکت، پارکینگ و اتاق نگهبانی به‌عنوان فضاهای مجاز تعریف می‌شوند. اما در پروژه‌های بزرگ‌تر یا با کاربری غیرمسکونی، فضاهای بیشتری می‌توانند تحت عنوان مشاعات طراحی و اجرا شوند، مشروط بر رعایت استانداردهای مربوط به سطح زیربنا، جانمایی صحیح و دریافت تأییدیه‌های لازم از مراجع ذی‌ربط.

در جدول فضاهای مجاز مشاعات، این تفاوت‌ها با علامت‌هایی نظیر «*» (مجاز)، «■» (نیازمند بررسی موردی) و خانه‌های خالی (غیرمجاز یا غیرضروری) مشخص شده‌اند.

جدول فضاهای مجاز مشاعات ساختمان و ضوابط شهرداری تهران

شرح جدول فضاهای مجاز در مشاعات ساختمان

مطابق با مقررات موجود، برخی فضاها فقط در صورت رعایت شروط خاص از نظر متراژ یا تعداد واحد، اجازه استقرار در مشاعات را دارند. این جدول به‌صورت دقیق و تفکیکی نشان می‌دهد که بسته به تعداد واحدهای مسکونی یا نوع کاربری ساختمان، کدام فضاها قابلیت حضور در بخش‌های مشاع را خواهند داشت.

فضاهایی نظیر اتاق نگهبانی، داکت تأسیساتی، موتورخانه، اتاق برق، پارکینگ، سرایداری، سرویس بهداشتی و لابی، در کلیه ساختمان‌ها—از ساختمان‌های ویلایی تا مجتمع‌های بزرگ با بیش از ۲۴ واحد—مجاز و در بسیاری موارد الزامی هستند. این فضاها نقش کلیدی در تأمین ایمنی، بهداشت و آسایش ساکنین دارند و محدودیتی برای استقرار آن‌ها در مشاعات وجود ندارد.

در مقابل، فضاهایی همچون سالن اجتماعات، فضای ورزشی، نمازخانه و فضای بازی کودک فقط در ساختمان‌هایی با تعداد زیاد واحد یا در کاربری‌های غیرمسکونی مجاز به استقرار هستند. برای نمونه، فضای ورزشی صرفاً در ساختمان‌هایی با بیش از ۳۰ واحد یا پروژه‌های غیرمسکونی قابل پیش‌بینی در مشاعات است. این موضوع در مورد سالن اجتماعات نیز صدق می‌کند، مگر اینکه ساکنان به‌طور داوطلبانه درخواست ایجاد آن را داشته باشند. در این شرایط، جانمایی باید با دقت و در راستای حفظ حقوق ساکنین و ایجاد دسترسی مناسب انجام شود.

یکی از نکات قابل‌توجه در این جدول، محدودیت‌های مربوط به فضای زباله است. در ساختمان‌هایی با کمتر از ۱۶ واحد، الزامی برای ایجاد چنین فضایی وجود ندارد؛ اما در پروژه‌هایی با ۱۶ واحد به بالا، ایجاد فضای زباله برای جمع‌آوری متمرکز پسماند، رعایت بهداشت و کاهش مزاحمت‌های احتمالی، ضروری یا توصیه شده تلقی می‌شود.

مشاعات ساختمان در کاربری‌های غیرمسکونی

در ساختمان‌هایی با کاربری غیرمسکونی مانند تجاری، اداری، آموزشی یا ورزشی، امکان طراحی و استقرار فضاهایی نظیر سالن اجتماعات، نمازخانه، فضای ورزشی و سایر فضاهای خدماتی با انعطاف‌پذیری بیشتری فراهم است. در این موارد، تعیین نوع بهره‌برداری، ضوابط طراحی و سطح اشغال مجاز بر عهده مراجع نظارتی خواهد بود.

پیلوت مشاعی چیست؟

پیلوت مشاعی به بخشی از طبقه همکف ساختمان اطلاق می‌شود که برای استفاده عمومی و مشترک تمامی ساکنان طراحی شده و مالکیت آن به‌صورت اشتراکی بین واحدها تعریف می‌گردد. بر اساس ضوابط، امکان استقرار فضاهای مشخص در این بخش وجود دارد، به‌شرط آنکه با توجه به کاربری ساختمان (مسکونی یا غیرمسکونی) و تعداد واحدهای آن، مجاز تلقی شوند.

برای مثال، فضاهایی همچون اتاق نگهبانی، موتورخانه، داکت‌های تاسیساتی، اتاق برق، سرویس بهداشتی، لابی و پارکینگ در تمامی ساختمان‌ها حتی پروژه‌های ویلایی، مجاز به استقرار در پیلوت مشاعی هستند. این فضاها از دیدگاه ایمنی، خدماتی و رفاهی، نقش حیاتی دارند و در استقرار آن‌ها در مشاعات از جمله پیلوت، هیچ محدودیتی وجود ندارد.

تاسیسات مجاز در پیلوت مشاعی

در مقابل، برخی فضاها تنها تحت شرایط خاص در پیلوت مجاز هستند. برای نمونه، سالن ورزشی، فضای بازی کودک، اتاق زباله یا سالن اجتماعات تنها در صورتی قابل پیش‌بینی در این فضا هستند که تعداد واحدها یا نوع کاربری ساختمان، ضوابط لازم را پوشش دهد.

برای مثال، فضای بازی کودک یا اتاق زباله در ساختمان‌های مسکونی با بیش از ۳۰ واحد و در کاربری‌های خاص غیرمسکونی مانند آموزشی یا اقامتی، مشروط بر رعایت الزامات طراحی و دریافت تأیید مراجع ذی‌صلاح، قابلیت اجرا در پیلوت مشاعی را دارند. از این رو، در زمان طراحی پلان‌های پیلوت، انتخاب کاربری فضاها باید مطابق با جداول ضوابط صورت گیرد تا از بروز مشکلات حقوقی یا اجرایی در مراحل صدور پروانه یا بهره‌برداری جلوگیری شود.

حیاط مشاعی و تعریف آن

حیاط مشاعی، یکی از بخش‌های مشترک ساختمان است که به‌عنوان فضای باز عمومی برای استفاده تمام ساکنین پیش‌بینی می‌شود. این فضا در اسناد تفکیکی نیز به‌عنوان مشاع ثبت شده و هیچ واحدی حق استفاده انحصاری از آن را ندارد. هدف از طراحی این فضا، فراهم‌کردن نور، تهویه، فضای سبز و محیطی برای استفاده همه ساکنین بدون ایجاد مزاحمت یا تصرف اختصاصی است.

در پروژه‌های مختلف، میزان استفاده از حیاط مشاعی با توجه به نوع کاربری ساختمان (مسکونی، تجاری، اداری و…) و تیپ ساختمانی (ویلایی، تیپ ۱، ۲، ۳ و…) متفاوت است. در جدول فضاهای مشاع، برخی فضاها مانند فضای بازی کودک یا محل نگهداری زباله می‌توانند در حیاط مشاعی جانمایی شوند، مشروط بر رعایت الزامات طراحی و اخذ تأییدیه‌های لازم از مراجع ذی‌ربط. بنابراین، حیاط مشاعی تنها یک فضای سبز ساده نیست بلکه به‌عنوان بخشی از فضاهای تعریف‌شده تحت نظارت و قوانین، باید مورد بهره‌برداری قرار گیرد.

پارکینگ مشاعی چیست؟

پارکینگ مشاعی، فضایی است که برای پارک خودروهای ساکنین پیش‌بینی می‌شود و مالکیت آن به‌صورت اشتراکی میان همه یا برخی واحدها تعیین می‌شود. طبق ضوابط موجود در جدول فضاهای مجاز مشاعات تهیه‌شده توسط هلدینگ پارسه، پارکینگ در همه انواع کاربری‌ها (اعم از ویلایی، مسکونی، تجاری، اداری، درمانی، آموزشی، صنعتی، ورزشی و…) جزو فضاهای مجاز در مشاعات محسوب می‌شود.

این بدان معناست که احداث پارکینگ در مشاعات نه‌تنها مجاز، بلکه در بسیاری موارد الزامی یا قویاً توصیه‌شده است، چرا که موجب نظم‌بخشی به عبور و مرور، کاهش بار ترافیکی بر معابر عمومی و ارتقای رفاه ساکنان می‌شود.

ضوابط و قوانین پارکینگ مشاعی

در پروژه‌هایی با تعداد واحد و متراژ متنوع، بهره‌برداری صحیح از پارکینگ مشاعی مستلزم طراحی مناسب براساس ظرفیت موردنیاز و مقررات مصوب است. از آنجاکه پارکینگ مشاعی، در ردیف فضاهای خدماتی پایه همانند اتاق نگهبانی، موتورخانه و داکت‌های تأسیساتی قرار دارد، محدودیتی برای ایجاد آن وجود ندارد و در جدول فضاهای مجاز، با علامت «*» مشخص شده است.