گواهی عدم خلاف ساختمان چیست؟

گواهی عدم خلاف ساختمان، سندی است که نشان می‌دهد تا مرحله فعلی ساخت و ساز، هیچگونه تخلف ملکی یا ساختمانی اتفاق نیفتاده است. این گواهی از بسیاری جهات شباهت زیادی به گواهی پایان کار دارد.

همان‌طور که برای آغاز عملیات ساختمانی نیاز به دریافت پروانه ساخت یا جواز ساختمان داریم، در ادامه روند ساخت‌وساز هم در برخی مواقع باید به شهرداری ثابت کنیم که هیچ تخلف ملکی رخ نداده است.

در این مطلب از هلدینگ ساختمانی پارسه، به طور کامل گواهی عدم خلاف ساختمان، مراحل اخذ آن، مدارک موردنیاز و نکات و راهکارهایی برای دریافت راحت و بی‌دردسر این گواهی را بررسی می‌کنیم.
شایان ذکر است که موارد ذکرشده در این مقاله، مخصوص دریافت گواهی عدم خلاف در شهر تهران است.

استعلام عدم خلافی ساختمان

شما، مالک یا سازنده محترم، می‌توانید از طریق هلدینگ ساختمانی پارسه اقدام به استعلام عدم خلافی ملک در حال ساخت خود کنید.
البته، برای انجام استعلام، احراز هویت مالک یا وکیل قانونی او الزامی است.

همچنین، برای دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با حداقل هزینه، می‌توانید با کارشناسان ما تماس بگیرید.

چه زمانی اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان ضروری است؟

• برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی، در مورد ساختمان نیمه‌تمامی که عملیات ساخت آن به پایان نرسیده باشد، دریافت گواهی عدم خلاف ضروری است.
• فرض کنید قراردادی برای مشارکت در ساخت با سازنده‌ای منعقد شده است و طبق مفاد قرارداد، مالک باید پس از اتمام سقف دوم بخشی از سند را به نام سازنده منتقل کند. در این شرایط، چون ساختمان هنوز نیمه‌کاره است و امکان دریافت پایان کار وجود ندارد، باید گواهی عدم خلاف تهیه شود.
• در صورتی که در جریان ساخت‌وساز، تخلف ساختمانی صورت گرفته و شهرداری اجازه ادامه عملیات را ندهد، مالک موظف است با توقف کار، تخلفات را برطرف کرده و سپس گواهی عدم خلاف دریافت کند.

تفاوت گواهی عدم خلاف و پایان کار ساختمان

• گواهی عدم خلاف مخصوص ساختمان‌هایی است که هنوز ساخت آن‌ها تکمیل نشده است.
• گواهی پایان کار پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی صادر می‌شود.
• گواهی عدم خلاف تأیید میکند که ساختمان تا مرحله فعلی بدون تخلف ساخته شده، در حالی که پایان کار نشان می‌دهد که پس از اتمام ساخت، تخلفی وجود ندارد.

مدت اعتبار گواهی عدم خلاف

یکی از تفاوت‌های دیگر میان گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار ساختمان، مدت اعتبار آن‌ها است. گواهی عدم خلاف تنها شش ماه اعتبار دارد، در حالی که گواهی پایان کار از اعتبار نامحدود برخوردار است.

البته باید به این نکته اشاره کرد که در گذشته گواهی پایان کار نیز دارای مدت اعتبار محدود بود، اما در سال‌های اخیر شهرداری تهران اقدام به صدور گواهی پایان کار با اعتبار نامحدود کرده است.

مزیت اخذ گواهی عدم خلاف برای املاک صنعتی

در املاک صنعتی، دریافت گواهی عدم خلاف باعث می‌شود در بخش آتش‌نشانی و گرفتن تأییدیه‌های لازم، روند کار آسان‌تر شود. چرا که دستورالعمل‌های آتش‌نشانی برای املاک صنعتی تکمیل‌شده، بسیار سخت‌گیرانه‌تر هستند.

مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان

تشکیل پرونده

اولین گام برای دریافت گواهی عدم خلاف، تشکیل پرونده مشابه مراحل دریافت پایان کار است. برای این منظور، در شهر تهران ارائه مدارک مشخصی ضرورت دارد که در ادامه به‌طور کامل فهرست شده است.

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی
• مدارک انحصار وراثت (در صورت فوت مالک)
• نقشه GIS
• حضور مالک یا وکیل قانونی
• گزارش مهندس ناظر تا مرحله فعلی ساخت

بازدید

• بازدید بسته به مرحله کار انجام می‌شود.
• در مرحله فونداسیون: بررسی محدوده و عمق گودبرداری
• در مراحل بعدی: بررسی ابعاد، پیشروی، ستون‌ها، تأمین پارکینگ، ارتفاع، تراز همکف و تطابق با ضوابط (مثلاً اختلاف تراز همکف با گذر بیش از ۱٫۲۰ متر نباشد).
• بررسی شیب رمپ، قرارگیری بالکن‌ها، چیدمان پارکینگ‌ها، ارتفاع سقف‌ها، تعداد پارکینگ و انبار، جان‌پناه‌ها و ابعاد راه‌پله
• تطابق نقشه اجرایی با نقشه مصوب

مرحله طرح تفصیلی و بروکف

• بررسی ابعاد گذرها، پخ اجراشده، استعلام قنات، مترو، اداره راه و شهرسازی و سایر استعلامات احتمالی.

بررسی خلاف

• شناسایی تخلفاتی مانند نوع 11 و 12، مازاد تراکم و…
• ارجاع پرونده به واحد نظارت فنی برای اصلاح یا جریمه تخلفات.

واحد نظارت فنی

گاهی اوقات تخلفاتی در ساختمان‌سازی صورت می‌گیرد که طبق نظر واحد نظارت فنی، لازم است در مراحل اجرا حتماً اصلاح شوند و رفع تخلف انجام گیرد. در برخی موارد، اقدام به رفع تعرض صورت می‌گیرد، و در موارد دیگر ممکن است برای تخلفات ملکی جریمه تعیین شود. به عنوان مثال، اگر ارتفاع ساختمان بیش از حد مجاز باشد، عملیات ساختمانی تا زمان رفع تعرض متوقف خواهد شد.

همچنین، هنگام بررسی تخلف برای صدور گواهی عدم خلاف، اگر ساختمانی تخلفی داشته باشد که ممکن است بر استحکام سازه تأثیر منفی بگذارد، مانند پوشاندن نورگیر یا حذف یا جابه‌جایی یک ستون، دریافت گزارش توجیهی مهندس ناظر و مهندس محاسب الزامی است تا این مسئله به شهرداری اعلام شود.

هنگامی که شهرداری قصد بررسی پرونده شما را در سیستم نظارت فنی دارد، لازم است اطمینان حاصل کند که مهندس ناظر و مهندس محاسب تخلف صورت‌گرفته را تأیید کرده‌اند یا خیر. این امر اهمیت زیادی دارد، زیرا مهندسان ناظر و محاسب به جزئیات اجرای ساختمان و میزان استحکام آن اشراف کامل دارند و باید به شهرداری این اطمینان را بدهند که سازه از نظر ایمنی و استحکام مشکلی ندارد.

کمیسیون داخلی یا شورای معماری

• بسته به نوع و میزان تخلف، پرونده در کمیسیون داخلی یا شورای معماری بررسی می‌شود.
• در شورای معماری، روند سریع‌تر است (نیاز به 3 امضا).

محاسبه و پرداخت عوارض نظارت فنی

• پس از تأیید کمیسیون داخلی، پرونده به بخش عوارض می‌رود، محاسبات انجام شده، فیش صادر و پرداخت می‌شود.
• پرداخت نقدی شامل 20٪ تخفیف است.

پیش‌نویس گواهی

• تکمیل تعهدات ذکرشده در کمیسیون داخلی
• اخذ امضاهای رئیس طرح، رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و شهردار
• صدور گواهی عدم خلاف

مزایای گواهی عدم خلاف نسبت به پایان کار

یکی از مهم‌ترین مزایای دریافت گواهی عدم خلاف سرعت بالای فرآیند بررسی است، زیرا:

1- ممکن است در این گواهی نیازی به بررسی دقیق مواردی مانند فضای سبز نباشد.

2- از آنجا که تمامی پرونده‌های مربوط به صدور جواز ساختمان شامل دستورالعمل‌های آتش‌نشانی هستند و این دستورالعمل‌ها در مرحله پایان کار به‌طور کامل ارزیابی می‌شوند، برای گواهی عدم خلاف، تنها یک بررسی اولیه نسبت به تجهیزات آتش‌نشانی صورت می‌گیرد.

به عنوان مثال، مالک می‌تواند تعهد اجرای الزامات آتش‌نشانی را ارائه کند و درخواست تایید فوری‌تر داشته باشد. یا سازنده ساختمان با بیان اینکه پروژه در مرحله سفت‌کاری قرار دارد، اظهار کند که امکان نصب لوله‌های آتش‌نشانی در این مرحله وجود ندارد و این اقدام را به مراحل بعدی موکول کند. در مواردی که تعداد طبقات و واحدهای ساختمان به شکلی باشد که پرونده به‌صورت سیستمی به سازمان آتش‌نشانی ارجاع داده شود، کارشناس سازمان با مراجعه حضوری به ملک، کلیات پروژه را بررسی می‌کند.

برای نمونه، برخی از مواردی که در فرآیند دریافت گواهی عدم خلاف توسط سازمان آتش‌نشانی ارزیابی می‌شود، عبارتند از:

– آیا محل مناسب برای استقرار ماشین‌های آتش‌نشانی فراهم شده است؟

– آیا گود مربوط به پمپ‌خانه ایجاد شده و وضعیت تجهیزات آن مشخص است یا هنوز هیچ تجهیزاتی نصب نشده؟

به طور کلی، ضوابط مرتبط با آتش‌نشانی در مرحله صدور گواهی عدم خلاف بسیار ساده‌تر مورد ارزیابی قرار می‌گیرند. اما در زمان پایان کار، باید تمامی الزامات و تجهیزات از جمله سیستم‌های اطفای حریق مانند اسپرینکلرها به‌طور کامل نصب شوند و آمادگی استفاده داشته باشند تا توسط کارشناس آتش‌نشانی تایید شوند. در حالی که در مرحله دریافت گواهی عدم خلاف، چنین تجهیزات به طور کامل بررسی نمی‌شوند.

اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان بدون بازرسی سازمان آتش‌نشانی

برخی پرونده‌ها به سازمان آتش‌نشانی ارجاع داده نمی‌شوند؛ به‌طور مثال، در مواردی نظیر پرونده‌های مربوط به انبارهای صنعتی که سال‌ها از ساخت آن‌ها گذشته و اکنون متروکه شده‌اند، ممکن است رئیس واحد نظارت فنی تصمیم بگیرد پرونده را به آتش‌نشانی ارسال نکند. این امر معمولاً زمانی صدق می‌کند که پرونده‌ای تازه مجوز دریافت نکرده باشد یا مراحل مربوط به تأییدیه آتش‌نشانی در جریان صدور مجوز طی نشده باشد.

واحدهای صنعتی اغلب برای دریافت تسهیلات مالی یا انجام نقل و انتقالات ملکی با هماهنگی و تعامل میان منطقه و دفاتر خدمات به چنین راهکارهایی متوسل می‌شوند. هدف از این اقدام، دریافت گواهی عدم خلاف در سریع‌ترین زمان ممکن و کاهش هزینه‌هاست. این فرایند علاوه بر تسریع کار، سبب صرفه‌جویی بیشتر در زمان و منابع مالی نیز می‌شود.