ضوابط سطح اشغال و قانون محاسبه سطح اشغال ساختمان و زمین

در این مقاله به‌صورت کامل به بررسی قانون سطح اشغال ساختمان طبق جدیدترین ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران پرداخته‌ایم. کلیه نکات مربوط به محاسبه سطح اشغال زمین، محدودیت‌ها، استثنائات و همچنین ضوابط مربوط به انواع زیرپهنه‌های تجاری، مسکونی و اداری با استناد به دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های شهرداری تهران به زبان ساده و دقیق توضیح داده شده‌اند.

این مقاله توسط تیم تخصصی هلدینگ پارسه شامل کارشناسان حوزه شهرسازی و مقررات ساخت‌وساز تدوین شده تا مفاهیمی مانند فرمول سطح اشغال در شهرسازی به‌شیوه‌ای شفاف و کاربردی برای مالکین، سازندگان و مهندسین توضیح داده شود.

تعریف سطح اشغال ساختمان و روش محاسبه آن

سطح اشغال ساختمان به میزان مساحتی گفته می‌شود که از کل زمین در طبقه همکف قابلیت ساخت دارد. این مقدار به‌صورت درصدی از کل مساحت زمین بیان می‌شود و بر اساس فاکتورهایی مانند پهنه‌بندی شهری، موقعیت ملک، کاربری آن (مسکونی، تجاری، اداری و…) و سایر بندهای طرح تفصیلی مشخص می‌گردد.

نحوه محاسبه ضریب سطح اشغال

برای محاسبه سطح اشغال، مساحت بنای احداثی در طبقه همکف را بر مساحت کل زمین تقسیم کرده و نتیجه را در عدد ۱۰۰ ضرب می‌کنیم. مثلاً اگر زمینی ۳۰۰ مترمربع باشد و ۱۸۰ مترمربع از آن در طبقه همکف ساخته شود، سطح اشغال برابر با ۶۰ درصد خواهد بود.

حداکثر سطح اشغال مجاز و ضریب سطح اشغال

برای مثال، در زمینی با ۲۵۰ متر مساحت و سطح اشغال مجاز ۶۰ درصد، مالک می‌تواند حداکثر ۱۵۰ مترمربع از طبقه همکف را به ساخت اختصاص دهد. این مقدار مطابق ضوابط طرح تفصیلی، موقعیت زمین در زیرپهنه‌ها و دستورالعمل‌هایی مانند شماره ۱۲۲۱۲۷۹/۸۰ تعیین می‌شود. برای برخی املاک خاص، تحت شرایط ویژه‌ای مانند دارا بودن حداقل طول ۲۵ متر یا حداقل مساحت ۱۸۰ متر، امکان پیشروی طولی تا ۲ متر بیشتر فراهم است.

قانون سطح اشغال ۶۰+۲

مطابق قانون ۶۰+۲، در برخی املاک مسکونی واقع در زیرپهنه‌های R۱ که دارای طول برابر یا بیشتر از ۲۵ متر و مساحت برابر یا بیشتر از ۱۸۰ متر باشند، سطح اشغال مجاز برابر با ۶۰ درصد به‌علاوه امکان پیشروی ۲ متری خواهد بود. این پیشروی به‌عنوان یک امتیاز ویژه و در چارچوب ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران قابل اعمال است.

سطح اشغال در کاربری تجاری

در املاک تجاری یا مختلط، چنانچه طبقه همکف یا اول دارای ماهیت عمومی باشد (مانند داروخانه یا فروشگاه)، سطح اشغال قابل افزایش تا ۸۰ درصد خواهد بود. این افزایش تنها در طبقات پایین مجاز بوده و در طبقات بالاتر، سطح اشغال باید به حدود ۵۰ درصد محدود شود تا نور، تهویه و کیفیت فضای شهری حفظ گردد.

تفاوت سطح اشغال با تراکم ساختمانی

سطح اشغال نشان‌دهنده فضای اشغال‌شده در طبقه همکف است، در حالی که تراکم ساختمانی به مجموع زیربنای احداثی در تمام طبقات نسبت به زمین اطلاق می‌شود. برای مثال، در زیرپهنه‌های مسکونی عام (R۱) با شرایط خاص، سطح اشغال تا ۷۰ درصد (با پیشروی طولی) قابل اعمال است.

ضوابط سطح اشغال بر مبنای سند مالکیت

بر اساس بند ۸-۱ طرح تفصیلی شهر تهران، سطح اشغال شامل زیربنای مفید و غیرمفید (مانند مشاعات) در هر طبقه است و مبنای محاسبه، مساحت ثبت‌شده در سند رسمی مالکیت است نه صرفاً مساحت مفید یا نقشه‌برداری شده.

سطح اشغال در زیرپهنه‌های خاص با کاربری‌های فعالیت‌محور

در زیرپهنه‌هایی با کاربری‌های تجاری، اداری و مختلط، در صورتی که فضا دارای استفاده عمومی باشد، سطح اشغال تا سقف ۸۰ درصد در طبقات همکف و اول مجاز خواهد بود. البته مشروط بر اینکه فضا برای استفاده عمومی مانند فروشگاه، خدمات شهری، درمانگاه و… طراحی شده باشد. این امکان به‌منظور افزایش دسترسی عمومی به خدمات و تقویت بافت اجتماعی در شهر ایجاد شده است.

محدودیت‌های سطح اشغال در طبقات فوقانی

افزایش سطح اشغال در طبقات بالاتر از همکف به هیچ‌وجه مجاز نیست—even در صورت عمومی بودن کاربری طبقه پایین. بر اساس جداول مصوب طرح تفصیلی، حداکثر سطح اشغال در طبقات فوقانی معمولاً ۵۰ درصد است. این محدودیت برای جلوگیری از افزایش تراکم، حجیم شدن نماها، و تأمین نور و تهویه مناسب در بافت شهری طراحی شده است.

تبصره بند ۸-۲ ضوابط سطح اشغال

هیچگونه افزایشی در سطح اشغال در تمامی طبقات، بیش از مقدار مجاز مندرج در جداول چهارگانه طرح تفصیلی مجاز نیست. در شرایط خاص. تبصره این بند با استناد به مصوبه ۱۳۹۳/۰۸/۰۵ شورای عالی شهرسازی ایران تأکید دارد که استثنائات محدود و مشخص‌اند.

امکان افزایش تعداد طبقات با کاهش سطح اشغال

در تمام زیرپهنه‌ها (غیر از مناطق تاریخی و زیرپهنه‌های خاص MSR و G)، در صورت رعایت سقف تراکم مجاز و کاهش سطح اشغال طبقات پایین، امکان افزایش یک طبقه طبق دستورالعمل مصوب کمیسیون ماده ۵ وجود دارد.

این افزایش منوط به رعایت الزامات زیر است:

• عدم تجاوز از سقف تراکم مجاز
• طراحی طبقه آخر با عقب‌نشینی ۳ متری (مگر در موارد خاص)
• رعایت حقوق مجاورین و ضوابط منظر شهری
• رعایت مباحث مقررات ملی ساختمان (مانند مباحث ۴۳ و ۱۵)

استثنائات بند ۶ و شرایط خاص

برخی املاک از این مقرره مستثنا هستند:

• دارای اصلاحی فاقد سطح اشغال مجاز
• دارای سند اصلاح‌نشده
• دارای حرایم قانونی یا اشجار حفاظت‌شده
• دارای شکل هندسی نامنظم

در این موارد امکان بهره‌برداری از مزایای بند ۶ وجود ندارد و تأیید کمیته بناهای خاص الزامی است.

حداکثر سطح اشغال زمین چقدر است؟

حداکثر سطح اشغال معمولاً برای کاربری‌های مسکونی برابر ۶۰ درصد است. در شرایط خاص با مساحت بالای ۱۸۰ متر و عرض زمین حداقل ۲۵ متر، پیشروی ۲ متری نیز مجاز است که مجموعاً سطح اشغال را به ۷۰ درصد می‌رساند.

در کاربری‌های عمومی در طبقات پایین، سطح اشغال تا ۸۰ درصد هم قابل پذیرش است. ولی در طبقات فوقانی، این رقم به ۵۰ درصد محدود می‌شود و لازم است در زمان صدور پروانه ساخت کاملاً رعایت گردد.

محاسبه دقیق سطح اشغال ۶۰ درصد

در قطعه‌ای به مساحت ۱۰۰ مترمربع، اگر ۶۰ درصد سطح اشغال مجاز باشد، سازنده فقط می‌تواند ۶۰ مترمربع از زمین را در طبقه همکف احداث کند. این میزان باید در چهارچوب قوانین و طرح تفصیلی شهرداری تهران اجرا شود.

تفاوت سطح اشغال با زیربنا

سطح اشغال فقط به ساخت‌وساز در طبقه همکف مربوط می‌شود، در حالی که زیربنا شامل مجموع مساحت‌های تمام طبقات است. بنابراین ممکن است سطح اشغال ۶۰ درصد باشد ولی زیربنا در نهایت چند برابر آن باشد (بسته به تعداد طبقات مجاز).

جمع‌بندی نهایی

در این مقاله تلاش شد تا تمام ضوابط، فرمول‌ها و قوانین مربوط به سطح اشغال ساختمان در فرآیند اخذ مجوز ساخت در شهر تهران با جزئیات کامل و زبان فنی-کاربردی ارائه گردد. رعایت دقیق این قوانین، علاوه بر جلوگیری از تخلفات، نقش مهمی در ارتقاء کیفیت معماری شهری، حفظ حقوق شهروندی و کاهش تعارضات ساختمانی دارد.

هلدینگ پارسه با بهره‌گیری از تیم متخصص، آماده مشاوره و اجرای فرآیندهای مرتبط با سطح اشغال و تراکم ساختمانی است.